Sıra dışı biçimli yüksek ofis yapılarında kullanım alanı verimlilik düzeyinin tespitine yönelik bir değerlendirme modeli önerisi

Abstract

Kent merkezlerinde yapı alanlarının azalması ile arsalardan en yüksek gelir elde etme isteği yapıların düşeyde gelişimini zorunlu kılmıştır. Düşey gelişim zorunluluğuyla ortaya çıkan yüksek yapılar günümüzde ekonomik güçlerin rekabet yarışında güç ve prestij sembolü haline gelmiştir. Bu bağlamda simgesel nitelik taşıyan, yapı teknolojilerinin sınırlarını zorlayan sıra dışı biçimli yüksek yapılar ortaya çıkmıştır. Eğik, piramidal, burgu ve serbest biçimlerde tasarlanabilen sıra dışı biçimli yüksek yapıların kira gelirlerinin aynı özelliklere sahip kutu biçimli yüksek yapılara kıyasla daha yüksek olduğu bilinmektedir. Bu yapıların kullanım alanı verimliliğini olabildiğince yüksek tutmak için yapılabilecek değişikliklere ilişkin literatürde bir çalışmaya rastlanmamıştır. Yapı sektöründe yüksek ofis yapılarının kullanım alanı verimliliği yapı ön tasarım aşamasında ve tamamlanmış yapının satım-kiralama aşamalarında kullanılmaktadır. Kullanım alanı verimlilik tespitine yönelik mevcut yöntemlerle sadece brüt kat alanı, çekirdek alanı, kullanılabilir alan, net kat alanı hesaplanmaktadır. Oysa kullanım alanı verimliliğini etkileyen pek çok kriter bulunmaktadır. Sıra dışı biçimli yüksek ofis yapılarında kullanım alanı verimliliğini etkileyen kriterlerin belirlenmesi, bu kriterlerin bağıl önem derecelerinin tespit edilmesi ve bu verilerle gayrimenkul değerleme uzmanları, yapı sahipleri ve tasarımcıları için sıra dışı biçimli yüksek ofis yapılarının verimlilik düzeyinin tespitine yönelik bir model oluşturulması bu çalışmanın amacını oluşturmaktadır. Çalışma kapsamında kat planları birbirini takip eden kutu biçimli yapılar kapsam dışı bırakılmış olup; sıra dışı biçim olarak tanımlanan burgu, eğik, piramidal ve geometrik olarak ifade edilemeyen serbest biçimli yüksek yapılar değerlendirilmektedir. Çalışmanın giriş bölümünde problemin tanımı, çalışmanın amacı, çalışmanın yöntemi, çalışmanın kapsamı ve sınırlamalar ile bu konuda yapılmış diğer çalışmalar başlıkları ele alınmıştır. İkinci bölümde geniş bir literatür taraması yapılarak sıradışı biçimli yüksek ofis yapısı ve kullanım alanı verimliliği kavramlarına genel bir giriş yapılmış, kullanım alanı verimliliği ölçümünde kullanılan standartlardan bahsedilmiştir. Bunun yanı sıra kullanım alanı verimliliğini etkileyen mimari tasarım kriterleri ve strüktürel kriterler belirlenmiştir. Çalışmanın üçüncü bölümünde ikinci bölümde tespit edilen kriterler yapımı tamamlanmış mevcut sıra dışı biçimli yüksek ofis yapılarında irdelenmiştir. Çekirdek planlama bilgileri, taşıyıcı sistem türü ve malzemesi, kat sayısı, yapı yüksekliği, narinlik oranı, zeminden zemine yükseklik vb. kriterlere ait değerler tespit edilmiştir. Bunun yanı sıra her yapı için yapıya ait kat planları dijital ortama aktarılarak plan ve çekirdek boyutları, kullanım alanı derinliği, çekirdek alanı, kullanılabilir alan, düşey taşıyıcı sistem elemanları alanı/brüt kat alanı, asansör alanı/brüt kat alanı, asansör alanı/çekirdek alanı ve kullanılabilir alan/brüt kat alanı oranları hesaplanmıştır. İncelenen sıra dışı biçimli yüksek ofis yapılarının karşılaştırmalı analizi ile modelde kullanılacak kriterler ve alt kriterler tespit edilmiştir. Her bir alt kriter için ilgili alt kriter değer aralığındaki yapıların kullanılabilir alan/brüt kat alanı değerlerine göre ağırlık yüzdesi oluşturulmuştur. Dördüncü bölümde kriterlerin bağıl önem derecelerini belirlemek amacıyla yüksek yapılar konusunda uzman 30 kişi ile anket çalışması yapılmıştur. Anket verileri AHS tekniği ile analiz edilerek kriterlerin önem kat sayıları bulunmuştur. Üçüncü bölümden elde edilen alt kriterlerin ağırlık yüzdeleri ile kriterlerin önem kat sayıları verileri basit toplamlı ağırlıklandırma yöntemi ile sentezlenerek model oluşturulmuştur. Microsoft Excel programında geliştirilen modelin pratik kullanımı için bir yazılım geliştirilmiş, yazılım sıra dışı biçimli yüksek ofis yapısı örneklerinden her bir biçime ait birer yapı örneği üzerinde uygulanarak bölüm tamamlanmıştır. Yapılan çalışmalar sonucunda en yüksek kullanım alanı verimliliğine sahip yapı biçimin piramidal, en düşük kullanım alanı verimliliğine sahip yapı biçimin serbest biçim olduğu bulunmuştur. Bununla birlikte yapı biçimi, taşıyıcı sistem türü ve çekirdek alanı kriterleri verimliliği en çok etkileyen kriterler olarak bulunurken zeminden zemine yükseklik ile zeminden tavana yükseklik farkı ve zeminden en üste kat alanı değişimi kriterlerinin kullanım alanı verimliliğini en az etkileyen kriterler olduğu tespit edilmiştir. Geliştirilen model çalışması ile sıra dışı biçimli yüksek ofis yapılarının kullanım alanı verimlilikleri belirlenebilmektedir. Model yatırımcıların, gayremenkul değerleme uzmanlarının ve tasarımcıların ön tasarım aşamasında yapı hakkında tahminde bulunmalarına, yapıdaki değişimler sonucu kat alanı verimliliğindeki değişimleri pratik bir şekilde hesaplamalarına ve tasarımlarını iyileştirmelerine olanak sağlamaktadır. Sonraki çalışmalar için yangın, mekanik ve tesisat ile ilgili kriterler eklenerek alanında uzman kişilerle disiplinler arası iş birliği ile modelin geliştirilmesi, örneklem sayısının arttırılarak modelin güvenirliğinin arttırılması, aynı yönetmeliğe tabi sıra dışı biçimli yapıların incelenmesiyle yerel ölçekte sonuç elde edilmesi, kiralama değeri-biçim ilişkisinin araştırılması, ofis yapısı dışında konut, otel vb. tekil işlevli ya da karma işlevli sıra dışı biçimli yapıların incelenmesi ile modelin revize edilmesi çalışmalarının yapılabileceği öngörülmektedir.