Appraisal of real estate & appraisal practice in Turkey

Abstract

Bu çalışmada, ülkemizde henüz bilimsel bir tabana oturtulamamış, ancak Amerika ve Avrupa'da dernekleri, enstitüleri, sertifika programları ve standartlarıyla bir hayli gelişmiş olan `Gayrimenkul Değerlemesi' incelenmiştir. Globalleşme ile dünyanın her yerin de aynı hizmet kalitesini sağlama zorunluluğu, Gayrimenkul Değerleme piyasasında da kendini çok etkili bir biçimde göstermektedir. Şu anda, yurtdışında her ülkenin oluşturduğu kendine ait standartlar(raporlama, sertifika programları gibi) ile devam eden Gayrimenkul Değerleme, yakın bir gelecekte tüm dünyanın kabul ettiği ortak bir standarda doğru gitmektedir. Ancak Türkiye'de, bu konu üzerinde henüz hiçbir yasal düzenleme yoktur. Dünyadaki gelişmelere ayak uydurmak zorunda olduğumuz bir dönemde, değerleme piyasasındaki yeniliklerden, ülkemizin de yararlanması ve dünya standartlarını yakalaması zorunludur. Alım-satımla ilgili kararların alınmasından, mülkiyet haklarının belirlenmesine, finansman ve kredi temininden, gayrimenkul yatırımlarıyla ilgili alınan kararlara kadar çok geniş bir yelpazede, kararı etkileyen en önemli faktör olan Gayrimenkul Değerlemesi, ülkemizde de çok büyük bir potansiyele sahiptir. Ancak yasal düzenleme olmaması, sektörde çalışanların çoğunluğunun gerekli eğitim ve tecrübeden yoksun olması, piyasasının kalitesini düşürmektedir. `Gayrimenkul Değerlemesi ve Türkiye'de Gayrimenkul Değerleme Uygulaması 'adlı bu tezin amacı; dünyada bu konuda uygulanan standartları, prosedürü ve metodları incelemek, bununla birlikte Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının şuan ki durumunu, olumlu ve olumsuz yönleriyle birlikte ortaya koymaktır. Bu doğrultuda, bu sektördeki mevcut problemlerin yansıra, gerçekleşen yenilikler, devam eden ve hedeflenen projeler, sektörde çalışanların beklentileri incelenmiştir. Dünyadaki değerleme yöntemlerinin ve Türkiye'deki durumun incelenmesi sonunda bir `checklist' hazırlanmış ve bu tablonun değerleme yapılırken kullanılabilecek bir kılavuz olması hedeflenmiştir. Oluşturulan tabloda değerleme prosedüründe kullanılan tüm veri ve analizler, değerlemede kullanılan tüm kriterler belirtilmiştir(Tablo 7.1.). Ayrıca, bir örnek değerleme yapılmış ve bu örnek uluslararası standartlara uygun bir raporlama tekniğiyle sunulmuştur. Tez dokuz ana bölümden oluşmaktadır. Ana bölümlerden önce yer alan `GİRİŞ' bölümünde, Gayrimenkul Değerlemesinin önemi ve dünyadaki bu konuyla ilgili kuruluşlar tanıtılmış, tezin amaçları ve metodu anlatılmıştır. Birinci bölümde, Gayrimenkul Değerleme konusundaki temel kavramlar ve gayrimenkul ilkeleri anlatılmaktadır. Gayrimenkul temel kavramları detaylı bir şekilde açıklanmakta, değerleme süreci ile ilgili genel bir tanım oluşturularak, değerleme işinde uygulanan prosedür adım adım incelenmektedir. İkinci bölüm `Veri toplama ve Analizler' adını almakta ve değerleme sürecinin en önemli basamaklarından birini oluşturmaktadır. Veri toplama ve veri çeşitlerinin açıklanmasının ardından, değerleme sürecinde zorunlu olan komşuluk ve bölge ile ilgili analizler, piyasa analizi, arazi veya arsa analizi, mevcut bina ilgili analizler, en etkin ve verimli kullanım analizi, incelemelerin önemi ile birlikte metodları da açıklanarak detaylı bir şekilde anlatılmıştır. Özellikle `En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi', gayrimenkul yatırımları ilgili alınan kararlarda, en önemli veri görevini gördüğünden, tezin bu bölümünde konuyla ilgili tüm detaylar verilmiştir. Üçüncü bölümde değerleme metodlarından biri olan `Maliyet Yöntemi'anlatılmıştır. Maliyet yönteminde, Arazi veya Arsa Değeri her zaman için ayrı olarak hesaplanmaktadır. Bu kural ışığında öncelikli olarak `Arazi veya Arsa Değeri' açıklanmış ve uygulanan yöntemler belirtilmiştir. Ardından Maliyet Yöntemi'nin, değerleme prensipleriyle olan ilişkisi, yöntemin kullanıldığı, kullanımının sınırlı olduğu haller ve de uygulanan sistematik prosedür anlatılmıştır. Dördüncü bölümde bir diğer değerleme metodu olan `Satış Karşılaştırma Yöntemi', değerleme prensipleriyle olan ilişkisi, yöntemin kullanıldığı ve kullanımının sınırlı olduğu haller ile uygulanan sistematik prosedür bilgileri verilerek anlatılmıştır. Satış Karşılaştırma Yönteminde, karşılaştırmada kullanılan diğer gayrimenkuller ile ilgili yapılan `Ayarlama Teknikleri' de açıklanmıştır. Beşinci bölümde, üçüncü ve son değerleme metodu olan `Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi', ilk iki yöntemde uygulanan açıklamalara paralel olarak anlatılmıştır. Altıncı bölüm değerleme sürecinin son evresi olan `Değerleme Göstergeleriyle Uzlaştırma Sağlanması ve Değerlemede Raporlama' nın anlatıldığı bölümdür. Değer ile ilgili kanaatın oluşturulmasının anlatıldığı bu bölümde, ayrıca `Değerleme Raporu' çeşitleri ve içeriğiyle birlikte anlatılmıştır. Yedinci bölümde Gayrimenkul Değerlemesinin Türkiye'deki durumuincelenmektedir. Değerleme uzmanlarıyla görüşmeler yapılmış, konuyla ilgili tüm kuruluşlar incelenmiştir. Yurtdışında uygulanan değerleme metotları ve Türkiye'deki durumun incelenmesinin ardından, değerleme sürecinde gözönüne alınan tüm kriterleri içeren, değerleme yapılırken kullanılan tüm verilerin toplanmasında kılavuz olması hedeflenen bir `chechlist' hazırlanmıştır. Sekizinci bölümde örnek bir değerleme yapılmış; bu örnekte gerçek verilerden yararlanılmış ve uluslararası rapor standartlarına uygun bir teknikle sunulmuştur. Dokuzuncu bölüm tezin sonuç bölümüdür. Bu bölümde, Gayrimenkul Değerlemesi'nin, dünyada ve Türkiye'deki yerinden bahsedilmiştir. Konunun önemi bir kez daha vurgulanarak, gelecekte konuyla ilgili olarak yapılması planlanan projeler ve sektörde çalışanlarca yapılması beklenen, hatta zorunlu olan çalışmalar anlatılmıştır. Ayrıca ileriye yönelik olarak bu tez doğrultusunda yapılabilecek çalışmalara değinilmiştir. Anahtar Kelimeler:, Gayrimenkul Değerleme, Değerlemece, Değerleme Süreci, Maliyet Yöntemi, Satış Karşılaştırma Yöntemi, Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi.