Alışveriş merkezi yatırımlarının Türkiye koşullarında irdelenmesi ve Antalya örneği

Abstract

Elindeki sermayesini alışveriş merkezi yatırım sürecine katılarak değerlendirmek isteyen girişimciler için; karar verme aşamasında, projeye ait gelecekteki muhtemel nakit akışlarım önceden izleme ve proje karlılığım ölçmek için kullanılabilecek bir model geliştirilmeye çalışılan bu araştırmada 8 bölüm yer almaktadır. İlk bölümde; konunun önemi ve tanımlanması, bu konunun seçilme nedenleri belirtilmiş, konuyla ilgili daha önce yapılan araştırmalar anlatılmış ve ele alınan konunun çözüm yöntemi açıklanmıştır. İkinci bölümde; seçilen konuyla ilgili kavramlar açıklanmıştır. Burada gelir, yatırım, gayrimenkul, gayrimenkul geliştirme, alışveriş, alışveriş merkezi, perakende ve fizibilite kavramları açıklanmış, Türkiye'deki sermaye piyasası ve yatırım ortaklıkları hakkında bilgi verilmiştir. Bu çalışmada gayrimenkul yatırımı öncesi yapılması gerektiği belirtilen, aslında her yatırım projesinde yapılması kaçınılmaz olan fizibilite çalışmaları ana başlıklar halinde 3. Bölümde ele alınmıştır. Yapılan çalışmada ele alınan konu, gayrimenkul alanına yapılan yatırımlardan biri olan alışveriş merkezi yatırımlarıdır. Bu konuyla ilgili model geliştirilmeden önce gayrimenkul ve alışveriş merkezi yatırımının Dünyada ve Türkiye'de ne durumda olduğu araştırılmıştır. 4. bölümde; çeşitli ülkelerde gayrimenkul yatırımlarına olan ilgi ve bunlara yapılan yatırımların geri dönüş oranları bazı tablolar yardımıyla anlatılmıştır. Daha sonra alışveriş merkezleri gelişimi açıklanmış ve alışveriş merkezi türleri hakkında bilgi verilmiştir. Çeşitli ülkelerdeki perakendecilik sektörlerine ait son bilgilerin verilmesi ile bu bölüm bitirilmiştir. Gayrimenkul ve alışveriş merkezi yatırımlarının Türkçe'deki gelişimi hakkında bilgi verilen 5. bölümde, aynı zamanda alışveriş merkezleri gelişimi ve bu alandaki yatırımların durumu anlatılmış; burada bu konuyla ilgili çeşitli yetkililerin fikirlerine yer verilmiştir. Bu bölümde ayrıca; Türkiye'de yapılmış olan ve yapılması planlanan alışveriş merkezleri hazırlanan listeler ile ortaya konulmuş ve bunların ülkemizdeki bölgesel dağılımı bir harita üzerinde ifade edilmiştir. Son olarak, çeşitli kaynaklardan (gazete, dergL.vb) derlenen veriler kullanılarak, ülkemizde yapılmış olan alışveriş merkezleri çeşitli özellikleri açısından hazırlanan tablolar üzerinde tanıtılmıştır. 6. bölüm bu çalışmada ortaya konulmak istenen modelin anlatıldığı ve açıklandığı bölümdür. Burada çeşitli tablolar, grafikler ve akış diyagramları yardımıylaoluşturulmak istenen model tanıtılmaktadır. Alışveriş merkezi fizibilite çalışmasında yer alması gereken ön nazırlık evreleri açıklandıktan sonra (arsa yerinin ve aim türünün belirlenmesi,...vb) modelin kurulması aşamasında yapılan kabullenmeler ve kabul edilen kısıtlamalar belirtilmiş ve modelin çalıştırılma prensipleri detaylı olarak açıklanmıştır. Antalya'da yapılan alan çalışması sonuçlarının anlatıldığı bir alt başlıkla başlayan 7. bölümde; bazıları Antalya'da yapılan bir alışveriş merkezine ait, diğerleri ise yabancı kaynaklardan alınan veriler kullanılarak, önerilen model biri iyi diğeri kötü ekonomik koşulların seyrettiği kabul edilen iki duruma göre çalıştırılmıştır. Bu bölümde bu işlemlere ait tablo ve grafikler yer almaktadır. 8. ve son bölümde ise; 7. bölümde elde edilen sonuçlar ve değerlendirmeler yer almakta ve bunlar kullanılarak ortaya konulan model ve sonuçlan değerlendirilmektedir. XI