Improving the architectural design and maintenance processes to ensure building maintainability: a model proposal

Abstract

Binalar, yapımları tamamlandıkları andan itibaren iklimin, çevresel faktörlerin, kullanımın, yıpranma ve aşınmanın etkisiyle bozulmaya başlamakta; o andan itibaren binaların olumsuz süreçten en az derecede etkilenmesi için tüm bina bileşenlerinin *bakım-onarım ihtiyacı ortaya çıkmaktadır. İnşaat endüstrisinin hızlı gelişimi ile beraber inşaat maliyetlerinin giderek artmasıyla; mevcut bina stokunun faydalı ömrünün uzatılması ülke ekonomisine katkı sağlaması açısından giderek daha önemli hale gelmektedir. Bunun yanında; binanın yatırım değerinin korunması, işlevinin ve performansının sürdürülmesi, onarım ve yenileme maliyetlerinin azaltılması, sürdürülebilir kalkınmanın üç prensibinin –sosyal, çevresel ve ekonomik- sağlanması vb. katkılar sağlayacağı düşünüldüğünde binalarda bakım-onarım faaliyetlerinin etkin şekilde sürdürülmesinin önemi ve gerekliliği daha iyi anlaşılmaktadır. Ancak; tesis yöneticilerinin ve mal sahiplerinin karşı karşıya kaldığı yüksek bakım-onarım ve işletme maliyetleri, faaliyetlerin etkin bir şekilde sürdürülmesinin önünde problem olarak durmaktadır. Yapılan çalışmalarda işletme ve bakım-onarım maliyetlerinin bir binanın toplam yaşam boyu maliyetinin %50 ile %80'ini oluşturduğu tespit edilmiştir. En düşük ilk yatırım maliyetinin en ekonomik çözüm olmadığı yapılan birçok araştırma ve yaşam boyu maliyet analizleri ile belirlenmiş olmasına karşın; birçok işveren, yüklenici ve tasarımcı projenin ekonomik açıdan yapılabilirliğini ilk yatırım maliyetlerini esas alarak değerlendirmektedirler. Dolayısıyla binanın, kullanım aşamasında ortaya çıkabilecek maliyetlerinin büyüklüğü göz ardı edilmektedir. İnşaat endüstrisindeki hızlı gelişmelere bağlı olarak yeni bina malzemelerinin ve inşaat teknolojilerinin ortaya çıkması, bunun yanında daha yüksek standardı karşılamak için tasarlanan modern binalar; bina sistemlerinde karmaşıklığın, bakım-onarım problemlerinin ve buna bağlı maliyetlerin giderek artmasına neden olmaktadır. Bu noktada, bakım-onarım faaliyetlerinin kolaylığını, ayrıca verimli ve etkin bir şekilde sürdürülmesini ifade eden "maintainability" kavramının önemi ortaya çıkmaktadır. Dünya genelinde bu konu ile ilgili farkındalığın artması ile birlikte bakım-onarım problemleri ve bu süreçte ortaya çıkan maliyetler bir çok çalışmanın odak noktasını oluşturmaya başlamıştır. Bu tez çalışması kapsamında yapılan literatür çalışmalarının sonucunda; bir projenin yaşam döngüsü boyunca farklı süreçlerde yer alan kişiler tarafından projenin gelecekteki bakım-onarım gereksinimlerinin dikkate alınmadığı ve ihmal edildiği ortaya çıkmıştır. Bunun en büyük nedeni; geleneksel uygulamada proje geliştirme aşamasında yer alan aktörlerin (tasarmcı, mühendis, yüklenici vb.) proje tamamlandıktan sonra herhangi bir sorumluluklarının kalmaması olabilir. * Bu çalışmada kullanılan "bakım-onarım" terimi, yabancı literatürde "maintenance" olarak ifade edilen, bakım, onarım, yenileme, temizleme ve servis sağlama faaliyetlerinin tümünü kapsamaktadır. Proje tamamlandıktan sonra sorumluluk tesis yöneticisi ve bakım-onarım yöneticisi olarak tabir edilen binanın işletilmesinden ve bakım-onarım faaliyetlerin yönetilmesinden yükümlü kişilere geçmektedir. Bu kişiler binayı teslim aldıktan sonra proje geliştirme aşamasında alınan hatalı kararların sonuçları ile karşı karşıya kalmakta ve bunların üzerinde kontrol sahibi olamamaktadırlar. Yapılan akademik çalışmalar incelendiğinde proje tasarımı aşamasında alınan kararların, bina kullanım aşamasında karşılaşılan bakım-onarım problemlerinin ve bina hasarlarının en büyük nedeni olduğu anlaşılmaktadır. Ayrıca; bu problemlerin ve hasarların yaklaşık olarak %40 ile %60 oranında doğru tasarım uygulamaları ile önlenebilir olduğu ortaya çıkmıştır. Çalışma kapsamında, halihazırda teknik müdür olarak görev yapmakta olan "Bina Tesis ve Enerji Yöneticileri Derneği (BITED)" ve "Uluslararası Tesis Teknik Müdürleri Derneği (UTTMD)" başkanları ile görüşmeler yapılmıştır. Bu görüşmelerde; tesisin işletme sürecinde karşılaşılan bakım-onarım problemlerin büyük çoğunluğunun mimari tasarım aşamasında alınan hatalı kararlardan kaynaklandığını belirtmişlerdir. Bakım-onarım faaliyetlerinin etkinliğinin önündeki bir diğer en büyük engelin ise; ülke genelinde tesis yönetimi disiplini ile ilgili farkındalığın oluşmamış olması ve ilgili eğitim eksikliği nedeni ile yöneticilerin yeterli yönetim yetkinliğine sahip olmamaları olarak belirtilmiştir. Türkiye genelinde yapılmış çalışmalar incelendiğinde bakım-onarım faaliyetlerinin kolaylığının sağlanmasına ve işletme maliyetlerinin azaltılmasına yönelik olarak yapılmış akademik çalışmalara rastlanmamaktadır. Bunlarla birlikte, Türkiye'de gerek hızlı nüfus artışı gerek ise inşaat sektörünün hızlı gelişimi ile birlikte sayısı giderek artan büyük ölçekli yatırımlar düşünüldüğünde; tüm bu eksiklikler büyük yatırımlar harcananarak yapılan tesislerin faaliyetlerini etkin şekilde sürdürebilmelerinin önünde problem olarak durmaktadır. Bu çalışmanın amacı; • tesislerin bakım-onarım kolaylığını etkileyen ve problemlerin oluşmasına neden olan, mimari tasarım ve bakım-onarım yönetimi faktörlerinin saptanması; ayrıca, bu faktörlerin karşılaşılma sıklığı ile beraber önem derecelerinin belirlenmesi, • bakım-onarım kolaylığı açısından Türkiye'deki mevcut uygulamalardaki eksikliklerin saptanması, • belirlenen problem alanlarına yönelik kısa ve uzun vadede stratejilerin geliştirilmesi, • binalarda bakım-onarım faaliyetlerinin verimliliğinin ve tüm bina bileşenlerinin etkin kullanımının sağlanmasına yönelik olarak; mimari tasarım kararlarını ve yönetim sürecini etkileyen Türkiye'ye özgü bir modelin geliştirilmesidir. Belirlenen amaç doğrultusunda; ülke genelinde tesis yöneticileri ile anket çalışması yapılmış ve toplamda 42 kullanılabilir yanıt elde edilmiştir. Çalışma sonucunda ortaya çıkan mimari tasarım ile ilgili problem alanları dikkate alındığında; bir bakım-onarım uzmanının tasarım sürecine dahil olarak yapı malzemelerinin seçimi, servis alanlarının tasarımı ve iç mekanlardaki havalandırma gereksinimleri ile ilgili dikkate alınması gereken noktalar hakkında tasarımcılara bilgi sağlaması gerektiği önerilmiştir. Kullanım amacından bağımsız olarak tüm tesislerde en sık karşılaşılan problem olan su yalıtım problemlerinin oluşma sıklığını en aza indirmek için tedarikçinin de tasarım aşamasına dahil olması, malzemelerin yalıtım performansları ve doğru detaylandırma konusunda tasarımcılara bilgi sağlaması önerilmiştir. Bunun yanında tedarikçinin tasarım aşamasına dahil olması ile bakım-onarım uzmanına ve tasarımcıya gereken durumda yapı malzemelerinin performansı ve kullanım amacına uygunluğu ile ilgili bilgi sağlayabilecektir. Yönetim faaliyetlerinin etkinliğinin sağlanması için bakım-onarım planlamasının doğru şekilde yapılması büyük önem taşımaktadır. Bunun yanı sıra çalışma sonucunda bakım-onarım süreci ile ilgili ön plana çıkan problem faktörlerine bakıldığında; kullanıcı geri bildirim ve kullanım sonrası değerlendirme (POE) sistemlerinin geliştirilmesi, kullanım kılavuzunun sağlanması ve bakım-onarım personeline teknik konularda ve uygulamaya yönelik düzenli eğitimlerin sağlanması önerilmiştir. Bakım-onarım planlamasının ve bütçelemenin doğru şekilde yapılabilmesi için malzemelerin ve ekipmanların maliyet ve performans verilerinin temin edilmesi gerekmektedir. İhale aşamasında işveren tarafından yüklenicilere yaşam boyu maliyet analizi yapmaları şart koşulmalı ve tüm veriler ihale dokümanlarına eklenmelidir. Böylelikle tüm malzemelerin kullanım aşamasındaki performansları ve tesisin işletme maliyetleri dikkate alınmış olacaktır. Elde edilen bu veriler daha sonra ilgili tesisin yöneticisi ve/veya bakım-onarım yöneticisi ile paylaşılmalıdır. Tesislerde bakım-onarım kolaylığının sağlanmasına yönelik olarak uzun vadeli stratejilerin de geliştirilmesi gerekmektedir. Öncelikle bir bakım-onarım uzmanının tasarım aşamasına dahil olması, su yalıtım gereksinimlerinin sağlanması ve yaşam boyu maliyet analizlerinin ihale sürecinde şart koşulması ile ilgili yasal zorunlulukların sağlanması gerekmektedir. Ayrıca; yapı malzemelerinin performanslarına yönelik bir veri tabanın oluşturulması ve tesis yöneticileri tarafından kullanım sonrası değerlendirme sonuçlarından (POE) ve karşılaştıkları problemlerden faydalanarak bir bakım-onarım veri tabanının oluşturulmasına yönelik teşviklerin sağlanması, yapım endüstrisi için önemli başvuru kaynaklarının oluşmasını sağlayacaktır. Kullanım aşamasındaki bakım-onarım faaliyetlerinin kolaylığının sağlanması ve yapı bileşenlerinin performansının etkin şekilde sürdürülebilmesi ile ilgili tasarımcılara bilgi ve farkındalık sağlanması, dolayısıyla mevcut mimarlık eğitiminde bir takım değişikliklerin yapılması gerektiği ortaya çıkmıştır. Bununla birlikte; tesis yönetimi konusunda uzmanlığın geliştirilmesi için üniversiteler tarafından eğitim programlarının oluşturulması; yetkin yöneticilerin ve uzmanların yetiştirilmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Çalışma kapsamında geliştirilen model, aynı zamanda özel bir sağlık kurumunun tesis müdürü olarak görev yapmakta olan UTTMD Başkanı'na tanıtılmıştır. Yapılan görüşme sonucunda önerilen modelin yararlılığı, etkinliği ve uygulanabilirliği teyit edilmiştir.