YBM-CBS entegrasyonu ile görülebilirlik analizi

Abstract

Gayrimenkul değerlemesi çalışmalarında birçok farklı değişken, gayrimenkul değerlemesi için dikkate alınmaktadır. Bu değişkenler arasında "manzara" olarak tanımlanan gayrimenkul değerlendirme değişkeni, yapıların ortak kullanılan alanlarından gözlenebilen açık alan ve görülebilir alanın niteliği doğrultusunda yapı arzını etkilemektedir. Bu nedenle, yapı kullanıcıları ile birlikte birçok farklı sektör ve sektör çalışanları için gayrimenkul değerlendirmesinde yüksek önem arz etmektedir. Manzara nitel ve nicel olarak incelenebilmektedir. Çalışmada yapı sektörü profesyonellerinin manzara değerlendirmesini sağlayabilmeleri ve değerlendirmede görelilikleri azaltmak için manzarayı niceliksel olarak YBM içinde değerlendiren görülebilirlik analizi oluşturulup, görülebilirlik faktörleri hesaplanmıştır. Bu sayede, gayrimenkul değeri tahmini için nicel değerler elde edilmiştir. Çalışmada manzara, YBM yazılımında kent modeli oluşturularak çizilen yapının daireleri için 4 farklı görülebilirlik katsayısı sonuçları hesaplatılarak nicel araştırma ile incelenmektedir. Yapılardaki görsel konfor yapı kullanıcılarının sağlık ve refahını etkilemektedir. Görsel konforun sağlanmasında manzara önemli rol oynamaktadır ve kullanıcıların yapı arzını etkilemektedir. Bu nedenle gayrimenkul değerlemesi çalışmalarında birçok farklı değişken ile birlikte manzara da dikkate alınmaktadır. "Manzara" olarak tanımlanan gayrimenkul değerlendirme değişkeni, yapıların ortak kullanılan alanlarından gözlenebilen açık alan ve görülebilir alanın niteliği doğrultusunda değerlendirilebilmektedir. Manzaranın yapının ekonomik değerini etkilemesi ile yapı kullanıcıları ile birlikte birçok farklı sektör ve sektör profesyonelleri için tarafsız ve doğru analizin yapılması önem taşımaktadır. Ayrıca kullanıcıların görsel konforunu etkilemesi nedeniyle de manzaranın değerlendirilmesi gerekmektedir. Çalışmada yapı sektörü profesyonellerinin manzarayı değerlendirebilmelerini sağlamak ve değerlendirmede görelilikleri azaltmak için manzarayı niceliksel olarak YBM içinde değerlendiren görülebilirlik analizi oluşturulup, görülebilirlik faktörleri hesaplanmıştır. Bu sayede, gayrimenkul değeri tahmini için nicel değerler elde edilmiştir. Çalışmada manzara, BIM yazılımında kent ve bina modeli birleştirilerek ardından çizilen yapının daireleri için 4 farklı görülebilirlik katsayısı sonuçları hesaplatılarak incelenmektedir. Çalışmada öncelikli olarak hangi verilerin çalışmada kullanılacağı, verilerin elde ediliş yöntemleri, verilerin birleştirme yöntemleri açıklanmıştır. Ardından oluşturulan model üzerinde görülebilirlik analizleri ile her gayrimenkule ait görülebilirlik değerleri hesaplanmaktadır. Model görülebilirlik analizleri için görüş hattı (line of sight, LOS) yöntemi ile analizler gerçekleştirilmiştir. Çalışmada dört farklı görülebilirlik değeri elde edilmiştir. Birinci görsel açıklık katsayısı ile bir noktadan oluşabilecek görülebilen noktalar arası uzunlukların ortalamasının yüzdesi hesaplanmıştır. İkinci görsel açıklık katsayısı ile bir noktadan çıkan ışınların ne kadarının bir objeye çarptığı hesaplatılmıştır. Üçüncüsünde manzara katsayısı ile bir noktadan çıkan ışınların çarptığı noktalara ait değer hesaplatılarak bir noktadan görülen alanların ne kadar değerli olduğu bilgisi hesaplatılmıştır. Dördüncüsünde görülebilir hacim hesaplatılmıştır. Sonuç olarak, bu çalışma ile bina ve çevre belirli veriler ile entegre edilerek, YBM içinde bina dairelerinin görülebilirlik değerleri analiz edilmiş ve YBM kullanımları arttırılmıştır. Gayrimenkul sektöründe, kent içinde bir noktadan görülebilir nokta - görülebilir mesafe oranı, manzara değeri katsayısı ve görülebilir hacim matematiksel olarak tanımlanmıştır. Bu sayede, yapılar görülebilirlik değerleri üzerinden karşılaştırma yapılabilir hale gelmiştir. Bu çalışma ile gayrimenkul değerleme için YBM ortamında görülebilirlik değerleri oluşturularak istatistiksel hesaplamalar için katsayı oluşturulması sağlanmıştır. Sonuç olarak, bu çalışma ile binaya ve çevredeki belirli veriler entegre edilerek, YBM içinde analiz edilmiş ve YBM kullanımları arttırılmıştır. Gayrimenkul sektöründe, yapılar arasındaki görülebilir nokta - mesafe oranı, manzara değeri katsayısı ve görülebilir hacim matematiksel olarak tanımlanmıştır. Bu sayede, yapılar görülebilirlik değerleri üzerinden karşılaştırma yapılabilir hale gelmiştir. Bu çalışma ile, yapılacak yeni yapılarda, tasarım aşamasında maksimum görülebilirlik skoru ve manzara değeri elde edilecek yönde boşlukların tasarlanması sağlanabilmektedir, yapıların cephelerinin en optimum manzara ve görülebilirlik katsayısı için hangi yönde ve tasarım ile tasarlanması gerektiği karşılaştırılarak hesaplanabilmektedir. Gayrimenkul değerleme için YBM ortamında görülebilirlik değerleri oluşturularak istatistiksel hesaplamalar için katsayı oluşturulabilmektedir.