Mahalle ölçeğinde konut fiyatlarına etki eden faktörlerin hedonik fiyat modeli ile analiz edilmesi: Esenkent mahallesi örneği

Abstract

Konutlar insan hayatındaki en önemli mekanlardan olmakla birlikte, inşaat ve gayrimenkul sektörlerinde büyük role ve paya sahiptir. Bir konutun satış fiyatı, konutun mali değerini ifade eder. Konut fiyatları; konuta ait fiziksel ve konuma bağlı özelliklere ek olarak, arz ve talep dengesi, ekonomik büyüme, faiz oranları, gelir düzeyleri, demografik değişimler, konut arzının sınırları gibi faktörlerden de etkilenmektedir. Ayrıca, konut fiyatları, bir ekonominin dengesi ve finansal istikrarı açısından da dikkate alınmalıdır. Hızlı fiyat artışları ve radikal değişiklikler, konut balonu riskini ortaya çıkarabilir ve bu durum finansal istikrarı etkileyecek sebeplere yol açabilir. Konut fiyat analizleri, bir konut yapısının özelliklerini inceleyerek konutun değerinin belirlenmesi ve konut piyasasındaki etkenlerin anlaşılması için kritik öneme sahiptir. Bu analizler; potansiyel alıcılar ve satıcılar için doğru konut satış fiyatının belirlenmesi, adil konut alışverişi ve doğru yatırım yapmak için gerekli olmakla birlikte; konut piyasasındaki trendleri ve gelişmeleri takip etmek, bir bölgedeki değer artışı veya düşüşü hakkında bilgi sahibi olmak için de önemlidir. Konutun satış fiyatına etki eden en önemli faktörlerden biri konutun bulunduğu konumdur. Konutun konumunun şehir merkezine, iş merkezlerine ve ulaşım ağlarına yakınlığı ile birlikte konutun çevresindeki sosyal ve demografik özellikler gibi faktörler, konut satış fiyatlarına etki ederken; farklı bölgelerdeki konut piyasalarının dinamikleri de bu özellikler çerçevesinde gelişir. Bu sebeple, konut fiyatlarına etki eden faktörlerin değerlendirildiği fiyat analizleri yapılırken; konuta ait özellikler, konutu bulunduğu bölgenin dinamikleri ile birlikte ele alınmalıdır. Bu çalışma kapsamında konut fiyatlarına etki eden faktörler mahalle ölçeğinde değerlendirilerek, bu faktörlerin konut fiyatları üzerindeki etkisi kısa bir zaman diliminde analiz edilmiştir, bu sayede analizde kullanılan verilerin ekonomik değişikliklerden etkilenmesini önlemek hedeflenmiştir. İstanbul, Esenyurt'ta bulunan Esenkent Mahallesinde yapılan analizde; bölgedeki nüfus yoğunluğu, mahalledeki arz ve talep dengesi, emlak türleri, mevcut konutların fiziksel durumu ve özellikleri, konutların yaş ortalaması ve konutlarda ikamet eden hanehalklarının demografik özellikleri gibi mikro düzeydeki faktörler ele alınmıştır. Konut fiyatlarına etki eden faktörlerin analiz edildiği bu tez çalışma kapsamında sayısal analizler, Hedonik Fiyat Modeli yöntemi kullanılarak yapılmıştır. Hedonik Fiyat Modelinde; bir tüketim malının fiyatı, bileşen özelliklerine ayrılarak tahmin edilir ve bu malın satış fiyatı, onu oluşturan özelliklere ait fiyatların toplamı olarak tanımlanır, bu özelliklere ait mali değerler ise hedonik fiyat olarak adlandırılır. Hedonik fiyat modeli, farklı tüketim malları için yapılan analizlerde kullanılmakla birlikte, konut fiyat analizinde en çok kullanılan yöntemlerden biridir. Modelde, konutun satış fiyatı; konutun heterojen yapısını oluşturan tüm özellik ve bileşenlerin fiyatları toplamı olarak kabul edilir. Bu özellikler, metrekare, yatak odası sayısı, banyo sayısı gibi fiziksel özelliklerin yanı sıra; çalışma alanının özelliklerine bağlı olarak, olanaklara, ulaşım imkanlarına ve mahalle özelliklerine yakınlık gibi yerleşim faktörlerini içerebilir. Hedonik fiyat modeli, satış fiyatı ve özelliklere ait değerlerin logaritmik ve doğrusal formda ele alındığı dört farklı fonksiyon kalıbı kullanılarak kurulabilir. Konut fiyat analizinde en çok başvurulan kalıp; konutun satış fiyatının logaritmik, özelliklere ait değerlerin doğrusal formda kullanıldığı yarı logaritmik fonksiyon kalıbıdır. Bu tez çalışmasında da başvurulan logaritmik-doğrusal fonksiyon kalıbı, konutlara ait özelliklerin sayısal değerlerindeki bir birim değişimin veya kukla değişken olarak modele dahil edilecek özelliklerin konutlarda var veya yok olması durumlarının, konutların satış fiyatına yüzdelik olarak etkisini hesaplamaya olanak sağlar. Esenkent Mahallesinde kurulan hedonik fiyat modelinde, çalışma alanının özellikleri irdelenerek ve 18 bağımsız değişken kullanılarak, konut özelliklerini temsil eden bu değişkenlerin konut fiyatları üzerindeki etkileri hesaplanmıştır. Modelin sonuçlarına göre konutlara ait özelliklerden; konutun alanı, bina kat sayısı, konutun 1+1 olması, konutun bina yaşı, konutta kapalı garaj bulunması, yapılı dekorasyon, giyinme odası ve havuz manzarası özelliklerinin, konut satış fiyatları üzerinde istatistiksel olarak anlamlı ve marjinal değerleri hesaplanmıştır. Sayısal değer olarak ifade edilebilen metrekare, oda sayısı, konutun bulunduğu kat, bina kat sayısı ve bina yaşı özeliklerinin konut satış fiyatları üzerindeki etkileri serpilme diyagramları ve Kernel regresyon grafikleri üzerinde gösterilerek bu özelliklerin fiyata etki ettiği sınırlar saptanmıştır. Çalışma kapsamında kurulan modelin bulguları; çalışma alanının özellikleri ile birlikte değerlendirilerek analiz çalışmasının sonuçları tartışılmış, diğer çalışmaların bulguları ile mahalle ölçeğinde kurulan bu çalışmanın bulguları karşılaştırılarak çıkarımlar yapılmıştır.